© 2015 Markus Kuhlmey                    
Baugrundgutachten vom Fachmann! für Ihre Bauregion!
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“Baugrundgutachten oder Bodengutachten ?” Bodengutachten ist der Überbegriff für verschiedene Gutachtens des Bodens, wie z.B. Baugrunduntersuchung, Untersuchung des Baugrundes nach Schadstoffen, Feststellung der Versickerungsfähigkeit,... Für ein kleines Einfamilienhaus werden meist nur 2 Bohrungen benötigt. Ab ca. 110 m² Grundfläche werden in der Regel dann 3-4 Bohrungen gefordert, die an den Ecken des Hauses ausgeführt werden. So werden Auffüllungen, Bodenbeschaffenheit, und die bodenmechanischen Kennwerte ermittelt. Auch wird die aktuelle Höhe des Grundwassers festgehalten, wenn es sich innerhalb des Bohrloches nachweisen lässt. Beim Baugrundgutachten gibt es die Ausfertigung tabellarisch oder ausformuliert. Fragen Sie Ihren Bauträger/Architekten in welcher Form und in welchem Umfang das Gutachten ausgeführt werden soll. Soweit noch kein amtlicher Lageplan mit Höhenangaben vorliegt, sollten Sie die relative Höhe der Hausecken und des künftigen Kanaldeckel für das Abwasser in der Straße mit in das Baugrundgutachten aufnehmen lassen. So kann der Planer und Sie leicht erkennen, z.B. welche Aufschüttungen notwendig sind. Leider fehlt dies sehr oft in den Gutachten, wenn der ausführende nicht über entsprechende Arbeitsmittel verfügt. Wir empfehlen die Feststellung der Höhenangaben immer zu vereinbaren, weil Sie somit schon im Vorfeld die Höheneinplanung des Hauses vornehmen können und die evtl. zusätzliche Kosten erkennen können. “Baugrundgutachten = eine wichtige Basis für jeden Hausbau” Immer wieder begeben sich Bauherren in ein unnötiges Abenteuer und starten ohne Baugrundgutachten (oft auch Bodengutachten genannt) ihren Hausbau. “Brauchst Du nicht” oder “andere hatten auch keine Probleme” ist oft genug der “fachliche Rat” von Grundstücksverkäufern oder “guten Bekannten”,.... Tatsächlich lässt sich fast jedes Grundstück technisch bebauen - die Frage ist nur zu welchem Preis. Die große Kostenüberraschung kommt dann in der Bauphase vom Eigenheim, nämlich wenn der Anruf von der Baustelle kommt. Sie werden plötzlich mit Mehrkosten in Höhe von mehreren Tausend Euro konfrontiert. Was nun? Das Grundstück ist gekauft - die Finanzierung steht und der Bauwerkvertrag ist auch festgezurrt. Eine Möglichkeit, sich jetzt ein Vergleichsangebot für die zusätzlichen Erdarbeiten einzuholen, besteht in der Situation nicht wirklich. Spätestens in diesem Moment erinnert man sich, wie schön es gewesen wäre, vorab entsprechende Informationen zum Baugrundstück durch ein entsprechendes Baugrundgutachten zu haben. So hätte man evtl. Zusatzkosten in der Finanzplanung berücksichtigen können und sich vorab entsprechende Vergleichsangebote von verschiedenen Tiefbauunternehmen einholen können. “Welche Mehrkosten können durch den Baugrund beim Hausbau auftreten?” Die Werkverträge der Hausbaufirmen legen den Umfang der Standard-Erdarbeiten durchschnittlich auf ein ebenes Grundstück mit Bodenklasse 3-4 und einer Mutterbodenschicht von 30cm fest. Alles was davon abweicht muss separat abgerechnet werden. So können z.B. folgende Mehrkosten beim Bau Ihres Eigenheims entstehen. - mehr Erdaushub und anschließendes Verfüllen der Baugrube, bzw. Ausgleich des zusätzlihen Aushubs - eventuelle Notwendigkeit einer Abfuhr und Entsorgung - dickeres Gründungspolster - Anheben des Hauses auf Straßenhöhe - Pfahlgründung - Grundwasserabsenkung - Einbau eines Geotextil - Nachverdichten der Baugrube - zusätzliche Stahlzulage in der Bodenplatte und/oder Fundamenten - verstärkte und/oder vertiefte Streifenfundamente - Errichtung einer Baustraße - wasserdichter Keller - Drainage - Ausgleich der Schräge des Grundstücks - usw. Das Baugrundgutachten ist die Basis für die Anpassung  der Statik des Neubau angepasst an das geplante Baugrundstück. Frage: “Bei mir ist das Baugrundgutachten im Hauspreis schon enthalten! Was ist der Nachteil?” In der Praxis hat es sich für den Bauherrn als sinnvoll herausgestellt, dass er den Geologen selbst beauftragt, - BEVOR er einen Werkvertrag bei einer Firma unterschreibt - BEVOR er das Grundstück kauft - BEVOR er die Finanzierung fest macht Vorteile dieser rechtzeitigen Direktbeauftragung: 1. Der Geologe wird für SIE tätig und nicht für eine Baufirma. 2. Als Auftraggeber können SIE direkt mit dem Geologen das Ergebnis besprechen und Fragen zur Gründung   stellen. 3. SIE können noch mit dem Grundstücksverkäufer über den Kaufpreis verhandeln, wenn mit hohen Mehrkosten zu rechnen ist. 4. SIE können sich noch ein anderes Grundstück suchen. 5. Im schlimmsten Falle (bei hohen zu erwartenden Mehrkosten) können SIE das Bauvorhaben noch canceln, was nicht geht, wenn das Gutachten erst nach Unterschrift unter dem Hausbauvertrag in Auftrag gegeben wird. 6. Das Baugrundgutachten haben SIE vorliegen und nicht die Baufirma. Somit können SIE damit auch Vergleichsangebote von anderen Tiefbauunternehmen einholen, um zu prüfen, ob das Mehrpreisangebot der Baufirma marktgerecht ist. 7. Das Baugrundgutachten können SIE nutzen und die gesamten Erdarbeiten nicht durch die Baufirma machen zu lassen, sondern durch eine externe Tiefbaufirma. Viele ahnen gar nicht, wo groß die Preisunterschiede für solche Erdarbeiten ausfallen. 8. SIE können die möglichen Zusatzkosten durch den Baugrund in der Finanzierung einplanen, da die Finanzierung noch nicht festgezurrt ist. FAZIT: Es ist von großem Vorteil, wenn Sie den Geologen selbst beauftragen. So sind SIE sein Vertragspartner, können sich mit ihm besprechen und haben das Gutachten SELBST in der Hand. Dadurch können Sie sich reelle Vergleichsangebote einholen und halten sich zahlreiche Optionen offen! Frage: “Wer kann so ein Baugrundgutachten erstellen?” Im Prinzip kann jeder sich Sachverständiger nennen, denn die Bezeichnung ist nicht geschützt. Deshalb sollte man immer prüfen, ob der Anbieter eine entsprechende Ausbildung z.B. als Diplom Geologe hat. In der Praxis erlebten Bauherren schon Dumpingangebote, wo die Höhen aus Google maps entnommen wurden und das Gutachten, mit laienhaften Begriffen und Rechtschreibfehlern, aufgrund von fachlichen Mängeln  für den Statiker nicht verwertbar war. Deshalb lassen Sie sich immer vorab ein Muster-Gutachten schicken und fragen sie den Statiker, ob das Gutachten den Ansprüchen der Firma/Architekten genügt!   Frage: “Was wird für ein Baugrundgutachten  benötigt?” - das Auftragsformular - einen Lageplan vom Grundstück mit skizzierter Lage des geplanten Hauses - die freie Zufahrt und Betretungserlaubnis zum Grundstück - Maße des geplanten Hauses - Übersichtsplan vom Neubaugebiet oder Hausnummer bei Baulücken Frage: “Wie sieht das mit den Höhenangaben aus?” Die Höhenangaben der 4 Hausecken und des Kanaldeckels für Schmutzwasser ist ein sehr wichtiger Bestandteil der Vorplanung! Zum einen wird die auszugleichende Schräge des Grundstückes sichtbar, die oft mit bloßem Auge so nicht zu erkennen ist. Die Höhe des Grundstückes wird in Bezug zum Kanaldeckel gesetzt und so kann die spätere Höhenlage des Hauses genau festgelegt werden und damit auch die entstehenden Mehrkosten. Wenn diese Kosten erst bekannt werden, wenn das Baugrundstück gekauft, der Bauwerkvertrag unterschrieben ist und die Finanzierung steht, dann kann dies übel enden! Deshalb rechtzeitig und vorab das Baugrundgutachten beauftragen!! ...und: Achten Sie immer darauf, dass die Höhenangaben auch im Umfang des Baugrundgutachtens enthalten ist! - meist fehlt es! Frage: “Was ist im Baugrundgutachten alles enthalten?” Der Basisumfang des Gutachtens beinhaltet: - Schichtenaufbau des Untergrundes - die Bodenklassen - Stand des Grundwassers - höchster gemessener Wasserstand (HGW) - Bettungsmodeul - zulässige Bodenpressung / aufnehmbarer Sohldruck - Aussagen zu Auffüllung, Bodenaustausch, Randverfüllung und Frostsicherheit - Gründungsempfehlung - Abdichtungsvariante bei erdberührten Bauteilen nach DIN 18195 - Aussage zur Drainage, falls erforderlich - Versickerungsfähigkeit für Versickerung von Oberflächenwasser - Dimensionierung des Sickerbauwerks nach DWA138 (bei vorliegenden Planungsdaten) Zusätzlich können z.B. vereinbart werden: - Bodenanalyse gemäß LAGA zur Vorlage bei der Erddeponie bei Abfuhr von Erdaushub - Plattendruckversuch zum Nachweis der Verdichtung bei Ausführung von Erdarbeiten und Kiespolstern in Eigenleistung.
Das Video verrät Ihnen 3 Fehler, die Sie auf jeden Fall vermeiden sollten !
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 Warum ein Hausbau ganz ohne Baugrundgutachten teuer werden kann und welche 3 Fehler Sie bei der Beauftragung unbedingt vermeiden sollten!